上半年土地市场点状回暖 房企“以销定投”谨慎拿地

2024年已经过半,虽然土地市场呈现“点状回暖”态势,但房企投资拿地方面却未有明显起色。

  克而瑞的数据显示,2024年上半年,“投资百强房企”拿地金额总量为4204亿元,同比下降40%,降幅创2023年以来新高。今年以来,“销售百强房企”拿地金额下滑幅度,与这些房企的销售业绩排名,形成强烈反差。

  从融资端来看,据中指研究院统计,上半年,房地产企业债券融资总额约2822.9亿元,同比下降26.1%。其中信用债,央国企发行规模占比达93%,较上年同期增加3个百分点;民营和混合所有制房企的发行规模占比,较上年同期均明显下降。

  “房地产投资规模主要与拿地、施工有关。当前,房地产企业施工面积、拿地规模在持续下降。国家统计局数据显示,前5个月,全国房地产开发投资40632亿元,同比下降10.1%。因此未来几个月,房地产投资规模仍不乐观。”7月3日,中指研究院企业研究总监刘水在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,下半年,开发投资规模同比降幅或将收窄,但全年投资表现预计仍偏弱。

  土地供求缩量,房企投资拿地“量入为出”

  据诸葛数据研究中心监测数据,上半年,全国土地供应规划建筑面积为15089万平方米,同比下跌40.7%;成交规划建筑面积11511.1万平方米,同比下跌36.8%;成交楼面价为4893元/平方米,同比下跌17.1%。

  中指研究院统计显示,上半年,全国重点22城中有20城发布了2024年供地计划,土地供应规模整体同比下降约10%。其中,一线城市供应缩减最多,达到60%,但在楼面均价上升12.5%的情况下,土地出让金下降幅度减少到了37%;二线城市的土地供应面积、成交面积、土地出让金同比下降均超四成;三线城市的楼面均价降幅最大,达到15.3%,叠加成交面积缩减,土地出让金规模同比下降了44.3%。

  从区域来看,上半年,长三角TOP10房企拿地金额776亿元,继续领跑四大城市群,京津冀TOP10企业拿地金额749亿元,位列第二,中西部和大湾区TOP10企业拿地金额分别为326亿元和264亿元。

  具体到城市,上半年,上海、杭州、北京、成都、宁波、长沙等地的优质地块热度较高,多宗地块触顶或溢价率在30%以上。今年一季度,22城各月土地成交溢价率均在8.5%以上;二季度起,城市之间土拍分化加剧,成交溢价率持续下行,仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能拍出高溢价。

  值得注意的是,上半年,仅三成销售百强房企在拿地,部分头部央国企投资拿地的步伐也大幅放缓。

  据中指研究院统计,上半年,百强企业拿地总金额3801亿元,同比下降35.8%。其中,权益拿地金额超过200亿元的房企,只有建发房产和中建壹品,这两家均为央国企;权益拿地金额超过100亿元的房企有10家,绝大多数也是央国企。

  从新增货值榜来看,上半年,全口径新增货值超过500亿元的房企,仅有建发房产,新增货值超过200亿元的房企有10家。建发房产、华润置地和中建壹品分别以513亿元、374亿元和410亿元的金额,位列新增货值榜前三。TOP10房企权益新增货值总额3229亿元,占TOP100企业总额(8896亿元)的36%。

  同时,百强房企拿地销售比继续走低。据克而瑞统计,上半年,“销售百强房企”拿地销售比降至0.14,环比减少0.01;TOP10房企拿地销售比为0.15,各梯队拿地销售比均在低位徘徊。

  特别是头部房企,今年以来拿地金额下滑幅度与销售业绩排名形成强烈反差。其中,保利发展拿地金额同比下降70%,中海地产下降73%,万科下降94%。相较而言,建发房产、龙湖集团、绿城中国和滨江集团等房企,拿地则表现相对积极,拿地销售比也保持在行业平均水平之上。

  据诸葛数据研究中心监测数据,今年上半年,国央企权益拿地金额占比40%,较2023年持平;地方城投权益拿地金额占比由上年的44%,降至42%;民营房企权益拿地金额占比最小,为18%。

  《每日经济新闻》记者注意到,受制于土地供应缩减和资金承压,“量入为出,以销定投”成为当下多数房企投资拿地的策略。

  以龙湖集团为例,上半年,公司在北京、上海、杭州、成都等7个城市共获得7宗土地。如位于上海奉贤新城的地块,毗邻地铁,此前龙湖集团在该板块已布局春江天玺等多个住宅项目和天街项目;在成都,龙湖集团获得的金牛区一环内地块,属于蓉北商圈核心地段,交通、商业、教育、医疗等城市配套完善。

  在6月份的股东大会上,龙湖集团管理层透露,公司在拿地策略上“以销定支”,严守刻度,优中选优,把握好投资节奏,高度聚焦在一二线高能级城市。

  深耕杭州及浙江区域的滨江集团,上半年,权益拿地金额排在行业第四,权益新增货值排在行业第六。滨江集团微信公众号消息显示,上半年,公司共斩获10宗地块,旗下共有12个项目全新开工。

  进入6月,房企投资下行趋势有所扭转。克而瑞重点监测的30家房企数据显示,单月投资金额288亿元,环比上升101%。究其原因,一方面是5月份基数较低,另一方面南京、合肥等核心城市,年中推地吸引规模企业积极参与,如保利发展、中海地产、华润置地、建发房产等央国企在核心城市发力,建发房产单月拿地金额超80亿元。

  融资规模下降,房企仍面临较大偿债压力

  从融资端来看,上半年,房企融资规模仍在下降。据中指研究院统计,上半年,房地产企业债券融资总额约2822.9亿元,同比下降26.1%。信用债同比下降21.9%,海外债下降54.8%,ABS下降33.3%。其中信用债方面,央国企发行规模占比达93%,较上年同期增加3个百分点;民营房企和混合所有制房企发行规模占比较上年同期均明显下降。

  另据克而瑞的数据,从65家典型房企的情况来看,2024年上半年融资总额为2131亿元,同比下降37%;从季度表现来看,一二季度分别同比下滑了41%和32%。

  境外债发行方面,克而瑞的数据显示,上半年仅监测到越秀地产和五矿各发行了一笔境外债券,票息分别为4%和4.6%。

  “由于当前房地产市场没有发生明显改善,金融机构等对行业预期仍较弱。下半年,房企融资规模或将继续下降。另外,房企融资越多负债越多,后期偿债压力也会越大。目前,多数企业注重稳健经营,会主动减少负债规模,适度减少融资。”刘水表示。

  目前,由于顺利融资的房企大多是经营稳健企业,因此,融资成本反而表现为大幅下降。刘水指出:“上半年,房企债券融资平均利率较上年同期下降0.7个百分点至3.1%,其中信用债、海外债、ABS平均利率,分别为3.03%、5.6%和3.09%,分别较上年同期下降0.62、1.66和0.66个百分点。”

  另据克而瑞统计,今年上半年,房企整体新增债券类融资成本3.17%,较2023年全年下降0.43个百分点。

  除了融资方面,房企资金压力的另一面则是巨量债务,而已实现债务重组的房企仍有再次违约的风险。克而瑞的统计显示,上半年,房企债券到期规模达2799亿元,其中一二季度到期债券规模均超1300亿元,三季度债券到期将超过1000亿元。对暂无偿债压力或完成债务展期及置换的企业来说,未来也面临同样的债务压力。如果投资端、销售端和融资端继续不见起色,房企2025年债务压力甚至要大于2024年。

  以万科为例,在全数汇出6.126亿美元偿付一笔到期票据本息后,今年已无到期的境外债。但对于万科而言,2025年才是真正的挑战,全年累计需要偿还的到期债务至少有246亿元。

  不过,5月以来,多家民营房企宣布成功融资。5月14日,新希望地产成功发行2024年度(第一期)中期票据,发行规模8亿元;5月17日,新城控股2024年度第一期中期票据成功发行,发行规模13.6亿元;5月29日,滨江集团发行2024年度第三期短期融资券,实际发行总额7亿元,发行利率3.6%。

  值得一提的是,6月20日,标普将中海地产的长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”,将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”,同时将其现有中期票据计划的评级上调至“A-”。

  刘水分析指出,标普上调中海地产评级,首先表明国际机构对我国房地产行业发展的预期正在改善;其次,向国际资本市场传递了积极信号,有利于房地产企业国际融资;第三,此次上调评级表明中海地产的经营,获得了国际机构的认可和肯定,充分说明了其经营的韧性与稳健。

  此外,今年以来,各地纷纷加快推进房地产项目“白名单”落实。据金融监管总局统计,截至5月16日,商业银行已按内部审批流程,审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

  “白名单贷款审批加快,有助于房企建设项目的施工及竣工。”刘水表示。

  《每日经济新闻》记者梳理发现,广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等地的房地产融资协调机制运行顺利,部分地区在完成第一批和第二批“白名单”项目推送后,已经启动第三批项目的筛选和推送工作。

  从企业层面看,以旭辉集团为例,截至7月3日,公司在全国已有72个项目,入围房地产项目“白名单”,45个项目已获融资支持,其中3个项目获得新增融资。

  记者从旭辉集团方面了解到,公司芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的项目,获批金额1.5亿元;北京国祥云著项目在此前已获置换融资的基础上,再次获得新增融资0.5亿元;太原江山云悦项目获批新增融资金额0.4亿元。

  对于下半年房地产开发投资趋势,中指研究院预计,在低基数效应下,下半年开发投资规模同比降幅或将收窄,但全年投资表现预计仍偏弱,随着项目“白名单”等政策深入推进,或将对投资产生一定支撑。

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