中国央行和住房城乡建设部8月20日联合召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，通过三道负债率相关的红线将房企分为四类进行监管。据官方媒体报导，12家重点房企参加了此次会议并纳入试点，且方案将于明年1月1日起向全行业推行该规则。
分析人士指出，由于多数央企系房企负债率管控相对较好，将受到的影响整体不会太大；越过“三道红线”的公司未来压降指标均有一定压力，尤其是近年来激进扩张的高负债房企，部分公司或将加大影子银行融资力度。
新华社旗下经济参考报周五援引知情人士称，碧桂园(2007.HK)、恒大(3333.HK)、万科(000002.SZ)(2202.HK)、融创(1918.HK)、中梁(2772.HK)、保利(600048.SS)、新城(601155.SS)(1030.HK)、中海(0688.HK)、华侨城(000069.SZ)、绿地(600606.SS)、华润(1109.HK)和阳光城(000671.SZ)12家房企参加了前述会议，并被要求于9月底上交“降档”方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
不过，另有本地媒体稍晚报导称，监管要求12家与会房企9月底提交的，并非“降档”方案，而是最新资产负债表，要求包括剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比三项指标，即“三道红线”新规涉及的三项指标
据路透此前报导，中国央行将根据负债率为房地产企业划定“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍；根据“越线”的数量将房地产企业分为“红橙黄绿”四档决定其融资时有息负债年增速的上限。
其中，未“越线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%，黄色（一个指标越线）和橙色（两个指标越线）年增速上限为10%和5%，红色（三个指标均越线）档房企则不能新增有息债务。
华创证券根据2019年年报数据统计发现，30强房企中，有九家同时触及了红线，分别是恒大、融创、绿地、阳光城、金科(000656.SZ)、金茂(0817.HK)、融信(3301.HK)、富力(2777.HK)和佳兆业(1638.HK)；这些企业中与此次座谈会参会房企重合的包括恒大、融创、绿地和阳光城。
“这说明，并非去参会的地产商就都是高危的。”一位券商固收业务人士对路透表示，此前市场一度担忧去现场开会的企业可能都要受到冲击，现在来看可能有点多虑了，“因为监管部门要开展分层融资管理，肯定需要在每档都选几家做代表”。
“像华润、中海这样的央企系房企过去几年里财务相对稳健，受到的影响就会相对更小一些。”该人士说。
万科总裁兼首席执行官祝九胜周五在视频中期业绩发布会上表示，对于有关重点房地产企业资金监测和融资管理规则，公司会作研究并尽快适应；尽管受疫情及市场变化带来挑战，但公司长远对本身的适应能力有信心。
**部分房企或转道非标融资**
据华创证券的统计数据，前30强房企中，触及两条红线的房企有五家，分别为绿城、中南置地、华夏幸福、中梁控股和奥园集团；11家房企则只触及一条红线。而一线未碰的绿色档企业包括保利发展、中海地产、华润置地、金地集团和招商蛇口(1979.HK)。
一位国有银行信贷部人士对路透表示，处于红色档位、无法获得增量信贷资金的企业压力很大，因“房企的债务是流动性的，但资产是固定化的，没有信贷增量，非常容易资金链断裂。”
北京某大型券商投行部人士对路透表示，该新政还有待进一步明确细节，“我估计纳入规范的主要是银行借款和发债这种上征信的负债”，由于“发债目前已经处于‘借新还旧’的阶段”，将被控制和压缩的将“主要是银行借款。”
“有些非标是不进征信的，未来这类产品可能会比较有空间，对ABS应该也是利好。”该人士表示，部分指标压力巨大的房企将可能被迫转向加大影子银行融资力度，“只要能找到钱，监管也拦不住。”
“对开发商而言，紧张的时候能借到钱活命是第一位的，之后再吃点处罚都是小事儿。”该人士说。
路透获悉，中国央行、证监会等债券主管部门近期已着手压缩部分房企债券融资，在要求新发行债券仅能借新还旧的基础上，对债券发行的规模进行压缩，新发行债券将只占存量规模的70%-90%。（完）
