今年中国房地产融资经历了严监管下的“顺周期”紧缩到微调式放松，在“房住不炒”的政策基调下，预计明年涉房信贷投放将以“稳预期”和“防风险”为主，既不会出现盲目抽贷和压降，亦不会发生反弹式投放及放水式“托底”。在经济面临“三重压力”、着力求稳的背景下，“拉住”而非“放倒”房地产这头“灰犀牛”为更优选项。
四季度以来，房地产融资各项支持政策逐步推进。展望明年，按揭贷款有望延续“量增价降”格局，以满足购房者的合理住房需求；但由于市场风险仍在发酵阶段、“行业底”未现，预计开发贷和并购贷显著修复尚待时日。
“金融业顺周期性特征明显自带加速效应，近期房地产融资出现回暖是监管层对行业严监管的微调，预计未来一段时间地产融资政策仍以稳为主。”一位银行业资深人士称。
该人士进一步指出，近几个月来监管层逐步推进地产融资各项支持政策，但就银行而言，心态仍较为谨慎，一方面今年以来房企暴雷较多，银行对房地产行业的风险预期已然形成；另一方面，从防范金融风险的角度，监管层也不会放任反弹式的信贷投放。
他并认为，随着监管科技日益完善及监管层对各类、各维度数据掌握日益精细，能够有效掌控实际信贷需求，从而保持信贷增长平稳有序。
一城商行管理层人士亦指出，目前地产融资政策显示决策层调控重心由之前的“调整经济增长动力结构、降低对房地产的依赖”转为“防风险、稳预期”，即稳住房地产市场、但不希望回到放水托底房地产、提振经济的老路上。
他进一步指出，事实上经过前期调控，公众对房价下调的预期已经形成，且随着人口结构变化，购房市场的供需态势有所变化，利用房地产提振经济恐难再重现以往那种立竿见影的效果，房地产充当提振经济的工具已然力不从心。
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另一国有大行沿海分行人士称，目前银行渠道已经不是房企融资的主要障碍，对于优质房企会加大投放力度，但不会支持高杠杆、激进型房企。
部署2022年经济工作的中共中央经济会议提出经济面临“三重压力”，要求明年“稳字当头、稳中求进”；会议并重提坚持“房住不炒”，要求加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
**明年按揭有望继续发力**
四季度以来，按揭贷款增长景气度持续恢复，由于按揭贷款有助于稳定房企销售、缓解现金流压力，在“更好满足购房者的合理住房需求“的政策导向下，有望维持“量增价降”格局。
光大证券金融业首席分析师王一峰在报告中指出，在各融资手段中，按揭贷款融资放松共识度高、操作性强；同时，现阶段房地产销售面积同比大幅下滑，而销售稳定是化解存量风险和防范增量风险的重要资源。鉴于按揭贷款在稳定销售方面具有重要意义，预计有望延续“月比月增、同比多增”。
贝壳研究院数据显示，11月其监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。自10月房贷利率出现年内首次环比回调后，11月利率再次回调。
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“后续按揭贷款仍将延续‘量增价降’格局，”王一峰称，通过引导按揭贷款投放，稳定房企销售回款，缓解现金流压力，增强企业可持续经营能力，能够缓释对上下游产业链经营性债务风险。
路透获悉，目前部分银行已基本放开按揭贷款额度，这一情况或延续至明年。
一位国有大行人士表示，自政策调整后该行一周以内将上半年积压的按揭贷款全部放出。另一国有大行中部地区分行人士称，目前对于按揭额度较之前宽松得多，基本上没有额度管控，只要有需求就可以放，而10月之前，每个月10号之前额度就消化殆尽。
中国央行金融市场司司长邹澜10月中旬称，央行、银保监会已召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放。央行主管媒体–金融时报11月初发文称，部分地区央行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。
中国央行周一披露，11月末个人住房贷款余额38.1万亿元人民币，当月增加4,013亿元，较10月的3,481亿元环比增约15.3%。
**开发贷、并购贷增长尚待修复**
虽然房地产融资的“政策底”已现，但“行业底”何时出现仍不明朗。尽管中国恒大3333.HK债务风险已被定义为“个体案件”，且决策层着力压实“企业自救主体责任”，但今年以来多家头部房企相继暴雷、持续游走在债务违约边缘，房地产行业回暖尚待时日，在此之前，开发贷、并购贷显著修复尚需时间。
“目前开发贷还是处于收紧状态，今年规模要较去年进一步压降，”一国有大行人士称，投向方面，“基本以大型、国资背景的房企为主，民营企业被排除在外。”
华泰证券报告指出，目前房地产市场风险仍在发酵阶段，金融机构风险偏好提升需要时间，“之前银行缺额度、现在缺信心”；地产压力与政策调控正在动态博弈，但“触及底线-市场回暖-投资反弹”仍有较长距离。
光大证券报告亦认为，今年4月以来，开发贷每月净增规模持续出现负增长，余额同比增速趋近于零。尽管前期市场传闻，监管要求开发贷“浮出水面”，但目前看银行风险偏好尚未完全扭转。
“开发贷显著恢复仍然需要一定时间，但正在向好的方面演化，后续开发贷款转正和增速回暖确定性较强，但在宽松政策传导过程中，房地产企业仍然会感受到融资条件‘冷热不均’，”报告称。
前述城商行管理层人士指出，全国性银行政策和客户把控能力强，可以适时择优投放房地产并购贷款和开发贷款，“特别是并购类的金融服务，包括并购贷、投资房地产企业债券支持房地产企业整合，这是高层认同，并着力推进的。”
中国银保监会近日称，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。（完）
