中国房价2022上半年料同比下降1% 房企风险或进一步增大

调控政策主基调不变叠加信贷环境持续紧张,中国房价料加速降温。路透访问14家机构的预估中值显示,2021年中国住宅均价同比涨幅预计为2.6%,低于三个月前路透季度调查的预估中值3.5%。2022年房价将继续承压,高基数等影响下上半年同比料下跌1%。

受访分析师普遍认为,当前房地产政策已较为严厉,短期将出现边际上的小幅改善,包括公积金政策支持、预售政策调整、信贷政策边际松动等;长期则聚焦长效机制的建立,包括房地产税正式出台等。

但这并不意味着政策的大幅转向,政策出现一定“纠偏”但仍是“紧”的大格局。在未有明显放松之前,明年上半年房企依然有债务危机爆发的可能。

“今年上半年的累积效应叠加成交结构向上偏移(销售往高能级城市、高端楼盘方向发展)导致的均价上涨,预计2021年全年房价上涨4%;同时市场信心仍然不稳,房企在巨大资金压力下仍会采取灵活的市场策略,预计2022年上半年将下跌2%,”建诚晟业总经理苑承建称。

与“金九”爽约后,中国楼市再次错失“银十”。10月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升3.4%,为2016年1月以来最小涨幅;环比下跌0.2%,为2015年2月以来弱。

苑承建并指出,政策底部已经确定且往市场层面传导,销售今后会有好转,预计今年成交量大体与去年持平,同比增幅为8%,但在高基数影响下,明年上半年降幅较大。

红塔证券研究所所长李奇霖则认为,11月30大中城市销售面积依旧低于2020年水平,预计后续两个月销售继续下行并带动全年同比增速回落至3%左右。

“高基数外,目前居民对房价的预期已经改变,加上明年房地产税试点落地,预计后续房地产销售会继续下行,”他称。

受访的14家机构中,四家预计最早今年年底房地产税试点方案将会出台,八家机构预计2022年出台,一家机构预计2023年出台,另一家机构未予以评论。他们多数认为,短期内可能增加供给、减少投资需求,导致房价下行压力加大;影响程度还看具体税率和税基的大小。

今年前10月全国房地产开发投资同比增长7.2%,销售面积同比增长7.3%。约10家机构的预估中值显示,今年房地产开发投资预计同比增长5.8%,销售面积同比增长4%,均低于三个月前路透季度调查的预估中值8%和5%。明年上半年二者同比则料出现下降,其中开发投资下降3%,销售面积下降16%。

华泰证券房地产行业首席分析师陈慎指出,今年下半年销售低迷和拿地不足制约影响下,明年上半年新开工、土地购置费都会受到制约,房企资金紧张导致施工强度下降。

“经济下行压力加大,同时要防止房企信用风险蔓延殃及金融系统稳定性,保交付、保就业,保地方政府财政收入,政策会有所放松,”陈慎称,政策具体表现为:在现有的加快按揭贷款、开发贷放款基础上,优化预售资金监管,以及因城施策出台需求端的托底政策。

成都日前发文称给予房企开发贷款展期和降息,并提高房企预售资金支取比例上限,分析师预计今后会有更多相关文件出台。两位消息人士稍早向路透确认,部分银行收到监管通知放松房地产开发贷投放,满足开发商合理需求。

**房企风险或进一步增加**

在此前严厉的政策调控下,今年以来房地产业进入寒冬,佳兆业、阳光城、蓝光发展、花样年等地产企业资金绷紧,先后出现债券违约事件;中国恒大亦有多笔债券付息直到宽限期结束才予以支付。

路透访问的机构对年底和明年上半年房企流动性情况及债务危机爆发可能性方面出现一定分歧,三成受访机构认为,随着政策边际放松,流动性将趋于改善,但多数仍认为风险将会进一步增加,明年房企依然有债务危机爆发的可能。

中信证券研究部高级副总裁张全国认为,今年下半年到明年一季度,是房地产企业财务压力持续出现的时间,“预计还会有部分企业会有公开市场违约,爆发财务危机;企业的信用修复周期比较漫长。”

陈慎进一步指出,即使市场企稳回升,在一连串信用事件后,金融机构或将收紧民营房企风险敞口。“房企信用市场分化仍然会很大,对于风险房企难言抄底良机。”

“信贷政策边际改善,流动性在当前的基础上有所提升,”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱则认为,随着市场升温,房企回款能力增强,近期海外债回暖,明年上半年房企的债务危机将有一定程度的缓解。

受国内房地产行业宽信用预期影响,部分房企短期流动性得到阶段性缓解,但国企民企融资冰火两重天。贝壳研究院数据显示,11月境内债券共发行46笔,其中44笔发债主体为中央或地方型国有企业,占比约96%。

“不同属性企业之间融资难度的差异在于企业本身的信用,倘若企业本身的信用度不高,或者说信用水平没有提高和修复,其融资形势也难有明显改善,”亿翰智库研究总监于小雨称。

**未来居民购房能力将提高**

多数受访机构认为,随着房地产长效机制的逐步建立及共同富裕政策目标下,未来2-3年中国居民的购房能力将会好转。当前各地政府不断加大住房保障力度,随着相关保障逐渐到位,刚需住房群体购房需求亦有望释放。

李奇霖认为,随着房住不炒政策逐渐落地,房价趋于平稳,房价收入比改善,居民购房能力增强。同时政府可能通过加大保障性租赁住房的建设,形成托底效应,也对居民购房能力形成一定支撑。

政策在保障性租赁住房方面近期频频发力。上海“十四五”计划新建筹措保障性租赁住房47万套以上,要求租金年涨幅不超过5%。

“未来2-3年我国房地产市场将会逐渐回归到‘居住属性’为主导的市场。”同策研究院研究总监宋红卫称,刚需市场支付能力将边际递减,即刚需购房的潜在人群在下降,且支付能力也下降;需求将更多引向改善型市场。

他并指出,2022年对中国房价影响最大的因素是土地成本和通胀压力,若二者不能缓解,房价仍有上涨压力。

以下为参加预测的主要机构:JLL、红塔证券、建诚晟业、诸葛找房、中信证券、华宝信托、亿翰智库、招商证券、易居、中指研究院、中原地产、申银万国、华泰证券、同策研究院。调查时间为11月26日-12月1日。(完)

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