2021年中国房地产市场风云突变。受房地产贷款集中度管理与22城供地“两集中”政策等持续影响，今年下半年起中国恒大3333.HK等大型房企风险暴露，全国房地产销售和投资月度增速快速下行。展望2022年，保障地产行业良性发展要求下融资等政策将边际改善，但过去20多年快速发展周期将不复存在，市场或进一步下滑。
分析师们并认为，2022年房地产市场还应该关注几大趋势：不同线级城市分化将进一步扩大、房地产税试点提速、项目并购潮重新显现、保障性住房建设力度加大等。
“2022年全国房地产开发投资增速预计为0%左右，可能创本世纪以来最低增速，”易居研究院报告称，明年保障房和租赁住房的投资建设力度将加大，对冲部分商品房投资的减少。
该机构并预计，2022年全国商品房销售面积预计下降5%左右，跌破2017至2021年的高位平台。
中国统计局数据显示，今年1-11月，全国房地产开发投资额同比增速为6.0%，创逾一年新低；同期商品房销售面积同比增4.8%。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，2022年房地产投资可能出现有历史数据统计以来的首次全年累计负增长，同时明年上半年房地产市场持续下滑会成促使央行实施政策性降息的主要驱动力。
据其测算，房地产行业对GDP增长的拉动在25%-30%左右。若房地产活动整体收缩4%，对GDP增速的直接和间接影响可达1.0-1.2个百分点左右。
“由此，2022年宏观经济的首要目标之一就是遏制房地产超预期下滑及其可能产生的次生风险，”他说。
高盛认为，中国地方政府料将放松地方层面的房地产政策，但经济增长的阻力仍然存在，房地产市场未来可能继续降温。
中国央行周一召开2022年工作会议称，要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。
**城市分化**
过去一年，房地产市场在下行中不同城市分化加深，地方政策开始“双向”调节模式，深圳、北京、上海、广州、成都、西安等高热度城市先后推出二手房成交参考价政策，同时有岳阳、沈阳、长春、唐山等20余个城市推出“限跌令”，部分城市还借助购房补贴、放宽落户等方式稳定市场。
“2022年市场分化现象则将进一步扩大。房企与居民资金面总体持紧的判断下城市‘马太效应’将加剧，”克而瑞研究中心的年度报告称。
该报告指出，东部地区和强一二线城市在2022年仍将具有较高销售体量和增速。人口净流入带来的购房基数，改善需求的释放，土地端限房价可能的提高均将促进这一类地区和城市商品房销售去化。中西部、东北地区的弱三四线城市则将面临更为严峻的市场下行，购买力透支效应带来的市场规模缩水在短期内难以有实质化解。
此前黑龙江部署全力冲刺房地产业增长但次日删文；不过之后吉林省亦表态稳楼市，鼓励各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房。易居研究院近期发布的“31省份房地产行情”报告显示，1-11月黑龙江和吉林房价跌幅在31省份中排名第一和第三。
**房地产税**
周一召开的全国财政工作会议在总结2021年财政工作时提出，深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作。业内人士多数预期认为，2022年房地产税试点城市将扩容，但预期实际税率较低，核心城市试点的概率较大。
瑞信首席中国经济学家王一等发布报告称，房地产税五年内预计不会在全国得到落实。即便推行，各地实际税率不一，部分等级低的地区无需纳税。
王一并认为，一个家庭的首套（或主要）公寓可能实质上不会被征税；政府鼓励出租以增加租赁供应，若房产被租出，则其实际税率将较低。
就房地产税试点对明年市场的影响，国家金融与发展实验室高级研究员尹中立指出，在房价持续上涨了20余年之后，房地产市场累积了巨大的“获利盘”，征收房地产税可能会导致这些“获利盘”套现，短期内可能导致有些城市的住房供求关系出现较大波动。
**并购潮**
今年中国恒大、花样年1777.HK、新力控股2103.HK、佳兆业1638.HK、阳光1002608.HK等多个房企陷入流动性危机，且发生了实质性违约。收并购作为激活企业和盘活资产的重要途径，被政策给予了“厚望”。
中国内地媒体上周报导称，央行、银保监会联合印发通知，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目，并鼓励金融机构提供兼并收购金融服务。中国住建部部长最近表态称，坚决有力处置个别头部房企、房地产项目逾期交付风险。
“明年房地产行业会有并购潮，”上海市光大律师事务所执行主任徐军预期，明年与往年的区别是出让方中“问题企业”会比较多，“因为2021年躺平的、爆雷的房企，要割腕自救”。
“健康房企的资金是有的，历史上每次市场低谷都是很好的并购机会，”他说，但难的是并购风险，因为面对的是已知的“问题房企”。
平安证券分析师杨侃在报告中称，政策在项目选择、融资支持、风险管理等方面的支持，有望帮助受让房企控制并购风险。从美国、日本的经验看，阵痛期后行业均迎来并购整合高峰。
“政策出台后有望加速行业洗牌，‘劣币’出清后行业格局有望重塑，优质房企优势有望进一步扩大，”杨侃称。
中国房企世茂集团0813.HK周二收涨近6%，附属公司世茂股份600823.SS称，陆续有在与投资者洽谈出售自持商业和酒店，有合适的商业机会会努力把握。华夏幸福600340.SS亦一度劲扬逾8%，此前董事会通过债务重组议案。
**保障性住房**
在商品房市场大幅放缓背景下，保障房再次进入视野。今年4月政治局会议提出增加保障性租赁住房供给，今年7月国务院出台文件强调加快发展保障性租赁住房，确立了今后以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。12月中央经济工作会议要求推进保障性住房建设。
中信证券估计，2022年全国计划筹建的保障性租赁住房将占到十四五总计划的25%左右，新增投资额将超过4,000亿元人民币，拉动地产投资上行3个百分点左右。
“今年以来，保障性住房大多指保障性租赁住房；保障房在稳增长方面有一定作用，但相比棚改、旧改，其力度有限，”德邦证券宏观首席分析师芦哲指出，棚改和旧改的政策目标均包含改善民生、扩大内需两方面，保障性租赁住房仅包含改善民生。效果看，保障性租赁住房年均投资仅为3,080亿，远低于旧改、棚改等保障性安居工程。
芦哲并表示，但如果稳增长政策超预期，保障房建设进度大幅提前，2022年保障房投资能达到5,201亿，将拉动房地产投资3.5个百分点。
上海市计划在2022年筹建保障性租赁住房17万套以上，占十四五总计划的36%。
北京市最新发文要求，新供商品住房、安置房等产权型住宅建设项目，每年应按比例配建公租房、保障性租赁住房及相应机动车停车位。（完）
